Hemlo's BRF analysis
Hur kollar man om en BRF har bra ekonomi?
Updated 2026-09-29
När du köper en bostadsrätt köper du en andel i en ekonomisk förening. Föreningens ekonomi styr din månadsavgift i många år framåt, och en förening med svag ekonomi kan behöva höja avgiften kraftigt. Den viktigaste källan är föreningens årsredovisning.
Be mäklaren eller styrelsen om de två eller tre senaste årsredovisningarna. Ett enskilt år kan se bra eller dåligt ut av tillfälliga skäl; det är utvecklingen över flera år som visar hur föreningen faktiskt sköts.
Fem nyckeltal att börja med
De här fem nyckeltalen ger en snabb bild av föreningens ekonomi:
- Skuldsättning per kvadratmeter: föreningens lån delat med boytan. Medianen är 5 494 kr/m² bland de 11 180 föreningar i Hemlos analyser som har uppgift om skuld, och 23 % av dem har mer än 10 000 kr/m².
- Årsavgift per kvadratmeter: vad medlemmarna betalar per kvadratmeter boyta och år. Medianen är 796 kr/m² och år.
- Sparande till underhåll: hur mycket av driften som blir över till framtida underhåll varje år. En vanlig tumregel är 200–300 kr/m² och år.
- Räntebindning: hur stor del av lånen som villkorsändras det närmaste året. Ju mer som ändras snart, desto snabbare slår ett högre ränteläge igenom på avgiften.
- Soliditet: hur stor del av föreningens tillgångar som finansieras med eget kapital. Medianföreningen har en soliditet på 62 %.
Läs förvaltningsberättelsen
Förvaltningsberättelsen beskriver året som gått och vad som väntar. Leta efter planerade större arbeten som stambyte, tak, fasad och fönster, och hur de ska finansieras. Kontrollera också om avgiften har höjts de senaste åren och om styrelsen aviserar fler höjningar.
Här framgår även om föreningen har tomträtt i stället för att äga marken, och när avgälden i så fall omförhandlas. Om underhållsplanen saknas eller är gammal är det i sig en varningssignal.
Kontrollera revisionsberättelsen
Revisionsberättelsen ligger sist i årsredovisningen. Normalt tillstyrker revisorn att resultaträkningen och balansräkningen fastställs och att styrelsen beviljas ansvarsfrihet. En revisionsberättelse med anmärkning eller ett avvikande uttalande är ovanlig och bör alltid följas upp med styrelsen.
Hur ser det ut i Sverige?
Hemlo har betygsatt 11 303 bostadsrättsföreningar utifrån deras senaste årsredovisning. 29 % av dem har Hemlo-betyg A eller B, medan 12 % har betyg E, F eller G. Betyget sammanfattar föreningens ekonomi och säger inget om lägenheten, läget eller priset.
Frågor att ställa till mäklaren eller styrelsen
Om årsredovisningen lämnar frågor öppna kan du ställa dem direkt:
- Planerar föreningen att höja avgiften, och i så fall hur mycket?
- Vilka större renoveringar väntar de närmaste tio åren, och hur ska de finansieras?
- När villkorsändras de största lånen, och till vilken ränta ligger de i dag?
- Har föreningen tomträtt, och när omförhandlas avgälden i så fall?
- Är föreningen en äkta privatbostadsförening?
Frequently asked questions
- Vad är viktigast att titta på i en BRF:s årsredovisning?
- Börja med skuldsättningen per kvadratmeter, årsavgiften, sparandet till underhåll och lånens räntebindning, och läs dem tillsammans. Som jämförelse är medianskulden 5 494 kr/m² bland de 11 180 föreningar i Hemlos analyser som har uppgift om skuld. Läs sedan förvaltningsberättelsen för planerat underhåll och revisionsberättelsen för eventuella anmärkningar.
- Hur många årsredovisningar bör jag läsa?
- Minst två, gärna tre. Utvecklingen av avgift, skuld och sparande över tid säger mer än ett enskilt år, och du ser om föreningen följer sin underhållsplan.
- Vad betyder det att en förening är oäkta?
- En bostadsrättsförening är en äkta privatbostadsförening om minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde avser bostäder som medlemmarna använder. Är andelen lägre, till exempel för att föreningen hyr ut många lokaler, är föreningen oäkta och då gäller hårdare skatteregler för både föreningen och medlemmarna.