Hemlo's BRF analysis
Hur mycket bör en BRF spara till underhåll?
Updated 2026-07-22
Sparande per kvadratmeter mäter hur mycket pengar föreningen varje år lägger undan till framtida underhåll, uttryckt i kronor per kvadratmeter boyta och år (kr/m²/år). Ett hus slits kontinuerligt — stammar, tak, fasad, fönster och hissar har alla en begränsad livslängd — och en förening som inte sparar löpande måste till slut ta kostnaden som lån eller plötsliga avgiftshöjningar.
Sparandet syns inte som en egen rad i årsredovisningen. Det brukar räknas fram ur resultaträkningen som årets resultat med avskrivningar och eventuellt planerat underhåll återlagda — alltså det kassaflöde driften faktiskt lämnar efter sig till huset. Just därför är "årets resultat" ensamt ett nästan värdelöst mått för en BRF: en förening kan redovisa minusresultat på grund av höga avskrivningar och ändå ha ett fullt friskt sparande.
Vilken nivå är rimlig?
En vanlig tumregel i branschen är att en förening bör spara i storleksordningen 200–300 kr/m² och år till framtida underhåll; äldre hus med stora kommande arbeten kan behöva mer, medan nyproduktion med lång tid till första stambytet tillfälligt kan ligga lägre. Nivån ska alltid läsas mot underhållsplanen: det relevanta är inte siffran i sig utan om sparandet räcker för de arbeten som faktiskt väntar.
Som jämförelse är medianårsavgiften 786 kr/m² bland 9 618 analyserade bostadsrättsföreningar i Hemlos databas — ett rekommenderat sparande på 200–300 kr/m² motsvarar alltså ungefär en fjärdedel till en tredjedel av en typisk avgift. En förening med låg avgift och lågt sparande har ofta inte en billig ekonomi, utan en uppskjuten kostnad.
Sparande, avskrivningar och underhållsfond — inte samma sak
Tre begrepp blandas ofta ihop:
- Sparandet är kassaflödet — pengarna som faktiskt blir över varje år och kan möta framtida utgifter.
- Avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad som fördelar byggnadens anskaffningsvärde över tid; de påverkar resultatet men inte kassan.
- Yttre underhållsfond är en redovisningsteknisk öronmärkning av eget kapital enligt stadgarna — den är inte ett bankkonto med pengar, och en stor fond garanterar inte att likvida medel finns.
Så kontrollerar du sparandet
Läs resultaträkningen (resultat och avskrivningar), kassaflödet om det redovisas, underhållsplanen i förvaltningsberättelsen och likviditeten i balansräkningen — och jämför med vilka större arbeten som är gjorda respektive väntar. Hemlos analys räknar fram sparandet per kvadratmeter ur årsredovisningen och väger det mot föreningens skuld, avgift och underhållsläge i den samlade bedömningen.
Frequently asked questions
- Hur mycket bör en bostadsrättsförening spara per kvadratmeter?
- En vanlig branschtumregel är 200–300 kr/m² och år till framtida underhåll. Behovet beror på husets ålder och underhållsplanen: en förening med nyligen gjorda stambyten klarar mindre, en med stora arbeten framför sig behöver mer.
- Är minusresultat i en BRF en varningssignal?
- Inte i sig. Resultatet belastas av avskrivningar som inte kostar några pengar, så många välskötta föreningar redovisar minus. Det viktiga är kassaflödet — sparandet — och om det räcker för kommande underhåll. Ett minus som beror på att driften inte ens täcker sina löpande kostnader är däremot en varningssignal.
- Räcker det att titta på yttre underhållsfonden?
- Nej. Fonden är en öronmärkning i eget kapital, inte pengar på ett konto. En förening kan ha en stor fond och samtidigt sakna likviditet. Titta på sparandet per år, likvida medel och underhållsplanen tillsammans.