Hemlos BRF-analys
Negativt eget kapital i en BRF — hur allvarligt är det?
Uppdaterad 2026-09-29
Eget kapital i en bostadsrättsförening består av medlemmarnas insatser och upplåtelseavgifter, föreningens fonder och det samlade resultatet genom åren. Det blir negativt när föreningens ackumulerade underskott är större än allt det andra tillsammans.
Negativt eget kapital låter alarmerande, och det är värt att ta på allvar. Men i en bostadsrättsförening beror det oftare på bokföringen än på att pengarna tagit slut.
Varför uppstår negativt eget kapital?
De vanligaste orsakerna är:
- Avskrivningar: byggnaden skrivs av varje år, vilket ger ett bokfört underskott utan att några pengar lämnar föreningen.
- Höga räntekostnader: särskilt i nyproducerade föreningar med stora lån kan räntorna ge underskott under flera år.
- Stora underhållskostnader som bokförs direkt som kostnad i stället för att skrivas av.
- Avgifter som satts för lågt i förhållande till kostnaderna.
När är det allvarligt?
Det avgörande är inte det bokförda egna kapitalet utan om föreningen har pengar att betala räntor, amorteringar och underhåll. Om underskottet bara beror på avskrivningar och föreningen har ett positivt kassaflöde är läget oftast hanterbart.
Om däremot även resultatet före avskrivningar och kostnadsfört planerat underhåll är negativt, alltså om driften inte ens täcker de löpande kostnaderna, är det en tydlig varningssignal. Då behöver föreningen höja avgiften, låna mer eller skjuta upp underhåll. Ett stort planerat underhållsprojekt som kostnadsförts ett enskilt år ger däremot ett tillfälligt underskott som inte säger något om driften.
Så kontrollerar du i årsredovisningen
Titta på:
- Resultatet före avskrivningar och kostnadsfört planerat underhåll — är det positivt eller negativt?
- Kassaflödesanalysen och likvida medel vid årets slut
- Förvaltningsberättelsen — kommenterar styrelsen det egna kapitalet och hur det ska hanteras?
- Budgeten och planerade avgiftshöjningar
Soliditeten som jämförelse
Negativt eget kapital innebär en negativ soliditet. Som jämförelse har medianföreningen en soliditet på 62 % bland 10 787 föreningar i Hemlos analyser. Hemlos bedömning väger kassaflöde och sparande tyngre än det bokförda egna kapitalet.
Vanliga frågor
- Är negativt eget kapital samma sak som att föreningen går back?
- Nej. Negativt eget kapital betyder att de samlade underskotten över åren är större än insatser och fonder. En förening kan ha det och samtidigt ha ett positivt kassaflöde, eftersom avskrivningar ger underskott utan att kosta pengar.
- Kan en BRF med negativt eget kapital gå i konkurs?
- En förening som inte kan betala sina skulder kan i teorin gå i konkurs, men negativt eget kapital är inte i sig ett tecken på det. Det avgörande är betalningsförmågan: om föreningen har pengar att betala räntor, amorteringar och underhåll.