Hemlos BRF-analys
Tomträtt i en BRF — vad betyder det?
Uppdaterad 2026-07-21
Tomträtt innebär att föreningen inte äger marken huset står på — den ägs oftast av kommunen — utan betalar en årlig hyra för den, kallad tomträttsavgäld. Avgälden är en driftkostnad som betalas via medlemmarnas avgifter.
Avgälden ligger fast under en avgäldsperiod, ofta 10 eller 20 år. Vid omförhandling sätts den om utifrån markens aktuella taxeringsvärde — och eftersom markvärden i storstäderna stigit kraftigt kan en omförhandling flerdubbla avgälden på en gång. För en förening med stor tomt och många små lägenheter kan det slå hundralappar till tusenlappar per månad och lägenhet.
Det här bör du kontrollera
Om föreningen har tomträtt, läs i årsredovisningen:
- När nuvarande avgäldsperiod löper ut — en omförhandling nära i tiden är den viktigaste enskilda risken
- Nuvarande avgäld per år och hur den utvecklats vid tidigare omförhandlingar
- Om styrelsen har en plan: förhandling, friköp av marken eller successiva avgiftshöjningar i förväg
Friköp
Vissa kommuner erbjuder föreningar att köpa loss marken (friköp). Det byter en osäker framtida avgäld mot en känd lånekostnad — skulden ökar, men risken för plötsliga höjningar försvinner. Villkoren skiljer sig mellan kommuner och över tid.
Hemlos analys flaggar tomträtt som en särskild riskpost och väger in kommande omförhandlingar i bedömningen av föreningens ekonomi.
Vanliga frågor
- Är tomträtt alltid en nackdel?
- Nej — en förening med nyligen omförhandlad avgäld och lång avgäldsperiod har en förutsägbar kostnad många år framåt. Risken sitter i närliggande omförhandlingar i lägen där markvärdet stigit mycket, och i föreningar som inte höjt avgiften i förväg.
- Var ser jag om en förening har tomträtt?
- I årsredovisningens förvaltningsberättelse (upplåtelseform för fastigheten) och ofta som en egen kostnadspost, tomträttsavgäld, i resultaträkningen. Hemlos föreningssidor visar tomträtt som en identifierad risk när den finns.